이사 온 지 얼마 안 된 새 아파트인데 겨울이 지나고 벽 모서리에 검은 곰팡이가 번지는 걸 보고 당황하는 경우가 적지 않습니다. “새 집인데 왜 이래” 싶다가도, 막상 관리사무소나 시공사에 연락하려면 언제까지 무상으로 고쳐달라고 할 수 있는지부터 헷갈립니다. 이 하자를 무상으로 고칠 수 있는지 여부는 대부분 하자담보책임기간 안에 있는지에 달려 있고, 이 기간이 지나면 같은 하자라도 비용을 직접 부담해야 할 수 있습니다. 이 글에서는 부위별 책임기간, 시공사·분양사에 청구하는 방법, 기간이 지났을 때의 대처, 임차인의 청구 방법, 그리고 하자 여부를 다투는 공식 절차까지 순서대로 정리했습니다.

하자담보책임기간이란 무엇인가

하자담보책임기간은 공동주택관리법령에 따라 사업주체(시공사·분양사)가 입주자에게 하자에 대한 무상 보수 책임을 지는 기간입니다. 핵심은 이 기간이 건물 전체에 똑같이 적용되지 않는다는 점입니다. 마감공사처럼 상대적으로 손상이 빨리 드러나는 부위는 책임기간이 짧게, 구조체처럼 문제가 생기면 안전에 직결되는 부위는 책임기간이 길게 설정되어 있습니다.

곰팡이·결로는 대개 방수·단열·마감 시공과 관련된 하자로 다뤄지는 경우가 많지만, 발생 부위와 원인에 따라 어느 항목에 해당하는지가 달라질 수 있습니다.

부위별 하자담보책임기간 (개략적 구분)

공사 구분	해당 부위 예시	하자담보책임기간(개략)
마감공사	도배, 타일, 바닥재, 창호 유리 등	비교적 짧은 기간(2년 안팎)
방수공사	옥상·외벽 방수, 발코니 방수 등	중간 기간(3년 안팎)
지붕·옥탑공사	지붕 마감, 옥상 구조물	중간 기간(3년 안팎)
급수·급탕·난방·가스 설비	배관, 보일러 관련 설비	중간 기간(3년 안팎)
철근콘크리트·철골 구조공사	내력벽, 기둥, 슬래브 등 구조체	긴 기간(5년 안팎)

표에 적은 기간은 공동주택관리법 시행령 등에서 부위별로 나누어 정한 대략적인 구분을 이해하기 쉽게 요약한 것입니다. 실제 적용 연수와 세부 항목 분류는 법령 개정으로 바뀔 수 있고, 개별 사안마다 다르게 판정될 수 있으므로 정확한 기간은 관리사무소나 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에서 반드시 확인하시기 바랍니다.

하자담보책임기간 내, 시공사·분양사에 보수를 청구하는 방법

1. 하자 발견 및 기록: 곰팡이·결로가 발생한 위치, 날짜, 범위를 사진·영상으로 남깁니다. 재발생 여부와 계절적 패턴(장마철·겨울철 등)도 함께 기록해두면 원인 판단에 도움이 됩니다.
2. 관리사무소·입주자대표회의에 신고: 공동주택은 개별 세대가 시공사에 직접 연락하기보다, 관리사무소나 입주자대표회의를 통해 하자보수 청구를 접수·취합하는 구조로 운영되는 경우가 많습니다.
3. 사업주체(시공사·분양사)에 하자보수 청구: 관리사무소를 통해, 또는 세대에 따라 직접 시공사·분양사에 하자보수를 요청하는 공문이나 접수 절차를 진행합니다.
4. 보수 이행 확인: 시공사가 보수를 진행하면 완료 후 동일 부위에서 재발하지 않는지 한 시즌 정도 지켜보는 것이 좋습니다. 곰팡이·결로는 근본 원인(단열재 누락, 방수 불량 등)이 해결되지 않으면 재발하는 경우가 흔합니다.
5. 미이행 시 다음 단계로: 시공사가 하자를 인정하지 않거나 보수를 미루면, 아래에서 설명할 하자심사·분쟁조정위원회 절차를 검토합니다.

하자담보책임기간이 지나면 어떻게 되나

책임기간이 지나면 원칙적으로 사업주체에 무상 보수를 요구할 권리는 소멸한 것으로 봅니다. 이 경우 보수 비용은 입주자(또는 공용부분이면 입주자대표회의·관리단)가 부담하는 것이 일반적입니다.

다만 예외적으로 검토해볼 여지가 있는 경우도 있습니다.

• 하자가 이미 책임기간 내에 발생해 신고했는데도 시공사가 보수를 미루다 기간이 지난 경우: 이때는 청구권이 소멸했다고 보기보다, 신고 시점을 기준으로 다툴 여지가 있습니다.
• 하자가 구조 안전에 영향을 줄 정도로 중대한 경우: 부위에 따라 책임기간이 더 길게 적용될 수 있으므로, 곰팡이의 원인이 구조체 결함(예: 심각한 누수로 인한 철근 부식 우려 등)과 연결된다면 별도로 확인해볼 필요가 있습니다.

이런 경계선상의 사안은 스스로 판단해 포기하기보다 관리사무소나 하자심사·분쟁조정위원회에 문의해 정확한 판단을 받아보는 것이 낫습니다.

임차인이라면 어떻게 청구해야 할까

전세나 월세로 거주하는 임차인은 시공사·분양사와 직접 계약관계가 없습니다. 그래서 하자보수 청구는 원칙적으로 아래 순서를 따릅니다.

1. 임대인(집주인)에게 통지: 곰팡이 발생 사실과 상태를 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 알립니다. 구두로만 알리면 나중에 수선 요구 시점을 증명하기 어려울 수 있습니다.
2. 임대인의 수선 의무 근거 제시: 민법상 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 곰팡이가 임차인의 생활습관이 아니라 건물 자체의 하자로 판단되면 수선 의무는 임대인에게 있다고 볼 수 있습니다.
3. 임대인이 사업주체에 재청구: 건물이 아직 하자담보책임기간 내라면, 임대인이 시공사·분양사 또는 관리사무소·입주자대표회의를 통해 하자보수나 하자보수보증금 처리를 요청하는 흐름이 됩니다.
4. 임대인이 협조하지 않을 경우: 임대차 관련 분쟁이므로 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 검토할 수 있고, 곰팡이로 인한 피해가 크다면 임대차 계약 관련 권리(수선 후 임대료 감액 요구 등)를 함께 검토해볼 수 있습니다. 임대차 계약 갱신 시점의 권리 관계가 궁금하다면 층간소음 분쟁 해결 절차 글에서 다루는 조정 절차의 흐름도 참고할 만합니다.

하자 여부를 다투는 절차 — 하자심사·분쟁조정위원회

시공사와 입주자(또는 임대인) 사이에 “이게 하자냐 아니냐”를 두고 의견이 갈리면, 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회에 심사를 신청할 수 있습니다.

• 신청 대상: 공동주택의 하자 여부, 하자담보책임기간 해당 여부, 하자보수 방법·비용 등에 대한 다툼
• 신청 절차 개요: 신청서 작성(하자 내용, 발생 부위, 증빙 자료 첨부) → 접수 및 사실조사 → 필요시 전문가 현장 감정 → 심사·조정 결정
• 결과의 성격: 조정이 성립되면 그 내용대로 이행하게 되지만, 성립되지 않으면 민사소송 등 별도 절차를 검토해야 할 수 있습니다.

신청 방법, 수수료, 처리 기간 등 세부 사항은 시점에 따라 달라질 수 있으므로 신청 전 하자심사·분쟁조정위원회 공식 안내를 확인하는 것이 정확합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세로 살고 있는데 천장에 곰팡이가 생기면 집주인에게 어떻게 청구하나요? 임차인은 시공사·분양사에 직접 하자보수를 청구할 계약관계가 없으므로, 먼저 임대인(집주인)에게 곰팡이 발생 사실을 서면(문자·내용증명 등 기록이 남는 방식)으로 알리고 수선을 요구하는 것이 원칙입니다. 민법상 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 건물이 아직 하자담보책임기간 내라면 임대인이 다시 시공사·분양사·입주자대표회의를 통해 보수나 하자보수보증금 처리를 요청하는 구조가 됩니다. 임대인이 응하지 않으면 관할 지자체 임대차 분쟁조정위원회 상담도 검토할 수 있습니다.

Q. 입주한 지 3년 지난 아파트인데 벽지 뒤에서 곰팡이가 발견됐습니다, 하자보수를 받을 수 있나요? 가능성은 있지만 단정하기 어렵습니다. 하자담보책임기간은 부위별로 다르게 정해져 있어서, 도배·마감재처럼 책임기간이 상대적으로 짧게 분류되는 부위인지, 방수나 결로 방지와 관련된 부위로 분류돼 책임기간이 더 긴지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 곰팡이의 원인이 시공 불량(방수·단열 하자)인지 생활습관(환기 부족)인지도 쟁점이 되므로, 관리사무소나 입주자대표회의를 통해 하자 여부와 해당 부위의 정확한 책임기간을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

Q. 시공사가 곰팡이는 하자가 아니라 환기를 안 해서 생긴 문제라고 주장하면 어떻게 다퉈야 하나요? 이런 원인 다툼이 바로 하자심사·분쟁조정위원회 절차가 존재하는 이유입니다. 당사자 간 협의로 해결되지 않으면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정을 신청할 수 있고, 위원회는 현장 조사와 전문가 감정을 거쳐 시공 하자인지 생활 관리상 문제인지를 판단합니다. 결로수·누수 흔적, 발생 시점과 위치, 단열재 시공 상태 등을 사진과 함께 기록해두면 심사 과정에서 유리한 자료가 될 수 있습니다.

Q. 하자보수보증금이라는 게 있다고 들었는데, 시공사가 부도났으면 보수를 못 받나요? 시공사가 하자보수를 이행하지 않거나 폐업·부도로 이행이 불가능한 경우를 대비해 사업주체(시공사·분양사)는 하자보수보증금을 예치하도록 되어 있습니다. 이 경우 입주자대표회의 등이 보증기관(주택도시보증공사 등)에 보증금 지급을 청구해 그 비용으로 보수를 진행하는 절차를 밟을 수 있습니다. 다만 보증금 청구 요건과 절차는 사안마다 다를 수 있으므로 관리사무소나 관할 지자체 공동주택관리 담당 부서에 먼저 문의하는 것이 안전합니다.

하자담보책임기간의 정확한 연수, 하자 판정 기준, 심사·조정 신청 절차와 수수료는 법령 개정이나 기관 운영 방침에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 최신 정보는 관리사무소, 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회, 주택도시보증공사 공식 안내에서 확인하시기 바랍니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문을 대신하지 않습니다.