계약금을 보내고 일주일쯤 지나 은행에서 전화가 옵니다. “건축물대장에 위반건축물로 올라가 있어서 전세대출 진행이 어렵습니다.” 등기부등본은 분명히 확인했고, 근저당도 압류도 없었습니다. 그런데도 막힌 이유는 등기부등본이 애초에 그 문제를 보여주는 서류가 아니기 때문입니다.

전세 계약 전에 떼는 서류로 등기부등본은 널리 알려져 있지만, 건축물대장은 빠뜨리는 경우가 많습니다. 두 서류는 같은 집을 보지만 서로 다른 질문에 답합니다. 이 글은 두 서류가 각각 무엇을 보여주는지, 등기부가 깨끗해도 건축물대장에서 걸리는 상황이 왜 생기는지, 그리고 계약 전에 스스로 무엇을 판단해야 하는지를 정리했습니다.

같은 집, 다른 질문: 두 서류 비교

구분	등기부등본	건축물대장
답하는 질문	이 집은 누구의 것이고, 누가 어떤 권리를 걸어 두었나	이 건물은 무엇으로 지어졌고, 법에 맞게 쓰이고 있나
주로 보는 항목	소유자, 근저당권, 전세권, 압류·가압류, 가처분	주용도, 면적, 층수, 구조, 위반건축물 여부, 호수
관리 기관	법원(등기소)	시·군·구청(건축 행정)
발급처	대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)	정부24(www.gov.kr), 세움터(www.eais.go.kr)
전세에서 막는 위험	보증금보다 큰 빚, 경매로 넘어갈 위험, 소유자 사칭	대출·보증 거절, 주거용이 아닌 건물에 사는 위험, 시정명령 부담
놓치면 생기는 일	보증금 회수 순위에서 밀림	계약은 했는데 대출·보증이 안 나와 잔금을 못 맞춤

등기부등본은 권리관계를, 건축물대장은 건물의 물리적 상태와 용도를 기록합니다. 그래서 등기부에는 아무 문제가 없는데 건축물대장에는 ‘위반건축물’ 표시가 붙어 있는 집이 얼마든지 있을 수 있습니다. 근저당이 없는 집주인이 옥상에 방을 하나 더 올렸다면, 그 사실은 등기부가 아니라 건축물대장에만 나타납니다.

등기부등본 발급 방법 자체는 등기부등본 인터넷 발급과 인터넷등기소 이용 안내에서 따로 다뤘습니다. 건축물대장은 정부24나 세움터에서 인터넷으로 열람·발급할 수 있고 무료로 알려져 있지만, 수수료와 발급 방식은 각 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다.

등기부가 깨끗해도 건축물대장에서 걸리는 세 가지 장면

1. 상가·사무실 용도를 원룸으로 쓰는 경우

가장 흔하고, 겉보기로는 가장 알아차리기 어려운 경우입니다. 건축물대장상 주용도가 제1종·제2종 근린생활시설(상가, 사무소 등)인데 실제로는 원룸이나 투룸으로 꾸며 임대하는 경우입니다. 내부는 화장실·주방까지 갖춘 멀쩡한 집이라 들어가 봐서는 구분이 안 됩니다. 허가 없이 주거용으로 바꿨다면 무단 용도변경이 되고, 적발되면 대장에 위반 표시가 올라갈 수 있습니다. 아직 적발되지 않아 표시가 없더라도, 대장상 용도가 ‘주택’이 아니라는 사실 자체가 대출·보증 심사에서 문제가 될 수 있습니다.

2. 베란다 확장·옥상 증축

다가구주택 꼭대기 층에 가건물처럼 방을 올리거나, 베란다를 막아 실내로 만든 경우입니다. 내가 계약하려는 호수가 그 증축 부분이 아니더라도, 건물 전체에 위반 표시가 붙으면 영향을 받을 수 있습니다.

3. 방 쪼개기

예를 들어 대장에는 다가구 5가구로 되어 있는데 실제로는 칸막이를 쳐서 그보다 훨씬 많은 방으로 나눠 세를 놓는 경우입니다. 이때는 대장상 호수와 현관문에 붙은 호수가 아예 다를 수 있습니다. 내가 계약하는 “302호”가 대장에는 존재하지 않는 호수일 수도 있다는 뜻입니다.

왜 계약 후에야 알게 되나: 막히는 흐름

위반건축물 문제는 대개 이런 순서로 드러납니다.

1. 집을 보고 등기부등본을 확인합니다. 근저당이 없거나 적어서 안심합니다.
2. 계약서를 쓰고 계약금을 보냅니다.
3. 전세대출을 신청하거나 전세보증금반환보증 가입을 진행합니다.
4. 은행이나 보증기관이 심사 과정에서 건축물대장을 확인합니다. 대장 첫 장 상단에 ‘위반건축물’ 표시가 있거나, 주용도가 주택이 아닙니다.
5. 대출이나 보증이 거절되고, 잔금 마련 계획이 무너집니다.

문제는 4번이 계약 이후에 일어난다는 점입니다. 은행과 보증기관은 서류를 보고 기계적으로 판단하는데, 세입자는 그 서류를 계약 전에 보지 않은 셈입니다.

주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관은 건축물대장에 위반건축물로 기재된 주택의 보증 가입을 원칙적으로 제한하는 것으로 안내되고 있습니다. 다만 주택 유형이나 위반 내용, 시정 여부에 따라 예외나 재심사 여지가 있다는 이야기도 있어서 “무조건 불가”라고 단정할 수는 없습니다. 내 경우가 어디에 해당하는지는 주택도시보증공사(www.khug.or.kr), 한국주택금융공사(www.hf.go.kr), 그리고 대출받을 은행에 계약 전에 직접 확인하는 것이 유일하게 확실한 방법입니다. 보증기관별 차이는 전세보증금 반환보증, HUG·HF·SGI 비교에서 정리했습니다.

집합건물이라면: 표제부와 전유부를 둘 다

아파트·다세대·오피스텔처럼 호수별로 소유자가 나뉜 집합건축물은 건축물대장이 둘로 나뉩니다.

• 표제부: 건물(동) 전체의 정보. 동 전체 용도, 층수, 연면적, 건물 전체에 걸린 위반 사항(한 단지에 여러 동이 있으면 단지 전체를 묶은 총괄표제부가 따로 있을 수 있음)
• 전유부: 내가 계약할 호수 하나의 정보. 그 호수의 용도와 전용면적, 그 호수에 걸린 위반 사항

정부24에서 건축물대장을 신청할 때 이 구분을 잘못 고르면 내 호수 전유부만 보고 건물 전체의 위반을 놓치거나, 표제부만 보고 내 호수의 문제를 놓치는 일이 생깁니다. 옥상 증축처럼 공용 부분 문제는 표제부에, 특정 호수의 무단 용도변경은 그 호수 전유부에 나타나는 경우가 많습니다. 집합건물이라면 둘 다 떼는 것을 기본으로 생각하는 편이 안전합니다. 단독·다가구처럼 건물 하나가 한 소유자에게 속한 일반건축물은 일반건축물대장 한 종류로 확인합니다.

계약 전 스스로 확인하는 체크리스트

건축물대장과 등기부등본을 나란히 놓고 아래 순서로 확인해 보세요.

1. 주용도 칸 확인: 대장의 주용도가 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택·아파트처럼 ‘주택’인가, 아니면 ‘제1종 근린생활시설’·‘제2종 근린생활시설’·‘업무시설’인가. 집합건물이라면 표제부와 내 호수 전유부의 용도를 각각 봅니다.
2. 위반건축물 표시 확인: 대장 첫 장 상단(제목 옆)에 ‘위반건축물’ 표시가 있는가. 있다면 변동사항 칸에서 무엇이 언제 위반으로 기재됐는지 읽어 봅니다.
3. 호수 일치 확인: 계약서에 쓸 호수, 등기부등본의 호수, 건축물대장의 호수가 모두 같은가. 다가구라면 대장에 적힌 가구 수와 실제 현관문 수가 비슷한가.
4. 면적·구조 비교: 대장상 면적이나 층수에 비해 실제 방이 지나치게 많거나, 대장에 없는 층(옥탑 등)에 방이 있지 않은가.
5. 소유자 일치 확인: 등기부등본의 소유자와 계약하러 나온 사람이 같은가(이것은 건축물대장이 아니라 등기부에서 확인합니다).
6. 대출·보증 사전 문의: 하나라도 걸리는 것이 있다면, 계약금을 넣기 전에 은행과 보증기관에 대장 사본을 보여 주고 가능 여부를 묻습니다.

이 중 1~4번은 등기부등본만으로는 절대 확인할 수 없는 항목입니다.

”특약으로 해결하자”는 말을 들었을 때

위반 사실을 알게 된 뒤 집주인이나 중개사가 “특약에 시정하겠다고 써 줄게요”라고 제안하는 경우가 있습니다. 냉정하게 볼 점은 이렇습니다.

• 특약은 계약 당사자끼리의 약속입니다. 은행이나 보증기관은 특약이 아니라 심사 시점의 건축물대장을 기준으로 판단하는 것이 일반적입니다. 특약이 있다고 대출·보증 심사를 통과시켜 주는 구조는 아니라고 보는 것이 안전합니다. 다만 최종 판단은 각 기관의 심사 기준이 우선이므로 직접 확인이 필요합니다.
• 특약이 의미를 가지려면 결과와 기한이 분명해야 합니다. “시정 노력한다”보다는 “잔금일까지 위반건축물 표시가 해소되지 않거나 대출·보증이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환한다”처럼 조건과 결과가 구체적인 문구가 세입자를 보호합니다.
• 시정 자체가 쉽지 않을 수 있습니다. 방 쪼개기나 근린생활시설 용도변경은 원상복구하려면 공사가 필요하고, 그 사이 세입자가 이미 살고 있다면 더 복잡해집니다.

전입신고와 확정일자는 위반건축물이어도 받을 수 있는 경우가 많다고 알려져 있습니다. 다만 대장상 용도가 근린생활시설처럼 주거용이 아닌 경우 주택임대차보호법이 적용되는지를 두고 다툼의 여지가 있을 수 있어, “전입신고만 하면 보호된다”고 단정하기는 어렵습니다. 전입신고 절차는 이사 후 전입신고, 기한 안에 하는 법을 참고하시고, 보증금 규모가 크다면 계약 전 법률 상담을 받아 보시기 바랍니다. 이 글은 법률 조언이 아닙니다.

2026년 양성화 특별법, 세입자는 어떻게 봐야 하나

2026년 5월 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 국회를 통과했고, 2026년 12월 17일부터 18개월간 한시적으로 소규모 주거용 위반건축물의 양성화 신청을 받는다는 보도가 이어지고 있습니다. 보도된 대상 요건은 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 건축물로, 다세대주택은 세대당 전용 85㎡ 이하, 단독주택은 연면적 165㎡ 이하, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하 등입니다. 무단 증축이나 허가 없는 용도변경도 대상에 포함될 수 있다고 알려졌습니다. 세부 기준과 신청 절차는 국토교통부(www.molit.go.kr)와 해당 시·군·구청 공지를 확인해야 합니다.

집주인 입장에서는 반가운 소식이지만, 세입자가 이것을 근거로 “곧 양성화될 테니 괜찮다”고 판단하는 것은 위험합니다.

세입자가 기대하는 것	실제로 따져 볼 점
법이 생겼으니 자동으로 해결된다	신청은 집주인이 해야 하며, 신청하지 않으면 아무것도 바뀌지 않음
신청하면 바로 정리된다	요건 심사·구조 안전 확인 등이 필요할 수 있어 승인 여부와 시점이 불확실
대출·보증도 곧 풀린다	심사는 계약·신청 시점의 건축물대장 기준. 양성화 전이면 그대로 위반 상태
우리 집도 대상일 것이다	면적·완공 시점·용도 요건에 따라 대상이 아닐 수 있음

정리하면 특별법은 “위반 상태가 해소될 수도 있는 길”이 생긴 것이지, 지금 계약하는 집의 위험을 없애 주는 것은 아닙니다. 계약 판단은 오늘 뗀 건축물대장을 기준으로 하는 것이 맞습니다.

자주 묻는 질문

Q. 월세 계약인데도 위반건축물이면 문제가 되나요? 보증금이 적고 대출이나 보증보험을 쓰지 않는 월세라면 계약 단계에서 바로 막히는 일은 상대적으로 적을 수 있습니다. 다만 보증금이 있는 이상 돌려받지 못할 위험은 똑같이 남고, 집주인에게 시정명령이나 이행강제금이 부과되면 그 부담이 임대 조건이나 재계약에 영향을 줄 수도 있습니다. 근린생활시설을 주거용으로 쓰는 경우라면 주택임대차보호법 적용을 두고 다툼의 여지가 생길 수 있으니, 보증금 규모가 크다면 계약 전에 법률 상담을 받아 보는 것이 안전합니다.

Q. 집주인이 양성화 신청할 거라며 특약을 써주겠다는데 믿어도 되나요? 특약은 집주인과 세입자 사이의 약속이라서, 은행의 전세대출 심사나 주택도시보증공사·한국주택금융공사의 보증 심사를 대신해 주지는 않는 것이 일반적입니다. 양성화 신청은 집주인이 해야 하고, 실제로 승인될지와 언제 건축물대장이 정리될지는 계약 시점에 알 수 없습니다. 특약을 넣더라도 “언제까지 위반 표시가 해소되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다”처럼 결과와 기한이 분명한 조건인지 확인하고, 대출·보증이 필요하다면 계약금을 넣기 전에 해당 기관에 가입 가능 여부부터 물어보는 것이 순서입니다.

Q. 집합건물인데 내 호수 전유부에는 표시가 없고 표제부에만 있으면? 표제부의 위반 표시는 건물 전체나 공용 부분에 대한 것일 수 있어서, 내 호수 전유부가 깨끗하더라도 대출·보증 심사에서 문제가 될지 여부는 기관마다 판단이 다를 수 있습니다. 반대로 표제부는 깨끗한데 특정 호수 전유부에만 위반이 걸린 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 표제부와 전유부를 모두 떼어 위반 내용이 무엇인지(옥상 증축인지, 다른 호수의 용도변경인지)를 확인한 뒤, 이용하려는 은행과 보증기관에 그 대장을 보여 주고 가입 가능 여부를 미리 묻는 것이 확실합니다.

공식 확인처

• 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr): 등기부등본 열람·발급
• 정부24(www.gov.kr): 건축물대장 열람·발급(일반건축물대장, 집합건축물대장 표제부·전유부)
• 세움터(www.eais.go.kr): 건축물대장 열람·발급과 건축행정 정보
• 주택도시보증공사(www.khug.or.kr), 한국주택금융공사(www.hf.go.kr): 위반건축물의 보증 가입 가능 여부 사전 문의
• 국토교통부(www.molit.go.kr) 및 관할 시·군·구청: 특정건축물 양성화 특별법 세부 기준과 신청 절차

보증기관과 은행의 위반건축물 심사 기준은 상품과 시기에 따라 바뀔 수 있고, 같은 위반이라도 내용과 시정 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 양성화 특별법의 대상 요건과 절차는 2026년 10월 기준 보도 내용을 바탕으로 정리한 것으로, 시행 전후로 국토교통부와 지자체 공지를 통해 구체화될 수 있습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 법률 조언이 아닙니다. 계약 전에는 오늘 날짜로 뗀 건축물대장과 등기부등본을 기준으로, 대출·보증 기관과 관할 구청에 직접 확인하시기 바랍니다.