“집이 팔렸습니다. 새 집주인과 계약서를 다시 쓰셔야 해요.” 전세나 월세로 사는 도중에 이런 연락을 받으면 대개 계약서부터 찾게 됩니다. 그런데 이 상황에서 결과를 가르는 것은 계약서를 새로 쓰느냐가 아닙니다. 내가 대항력을 갖췄는지, 소유권이 언제 넘어갔는지, 새 집주인에게 보증금을 맡겨도 되는지 세 가지입니다.

첫째, 내 임대차가 새 집주인에게 넘어가는 조건

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 다만 이 조항은 세입자가 대항력을 갖춘 경우에 적용됩니다. 대항력은 집을 인도받아 살면서 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 생깁니다(같은 법 제3조 제1항, 현행법 기준).

구분	대항력이 있는 세입자	대항력이 없는 세입자
해당하는 경우	실제 살면서 전입신고를 유지 중	전입신고를 안 했거나 중간에 주소를 옮김
계약 조건	보증금·월세·남은 기간 그대로 새 집주인에게 이어짐	새 집주인에게 기존 계약을 주장하기 어려움
보증금을 돌려줄 사람	새 집주인	계약을 맺었던 종전 집주인
새 집주인이 나가 달라고 하면	계약 기간까지 거주 가능	버티기 어려움. 종전 집주인에게 책임을 묻는 문제로 바뀜

대항력이 있는 세입자라면 계약서를 다시 쓰지 않아도 법에 따라 계약이 통째로 넘어갑니다. 대법원도 이를 법률상 당연히 일어나는 승계로 보고, 종전 집주인은 임대차 관계에서 빠져 보증금 반환 의무를 벗는다고 판단해 왔습니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 등).

여기서 놓치기 쉬운 점이 하나 있습니다. 이 표는 매매·증여처럼 집주인이 스스로 넘긴 경우의 이야기입니다. 경매로 주인이 바뀐 경우에는 내 전입신고보다 먼저 설정된 근저당이 있는지에 따라 대항력 자체가 사라질 수 있어 따져야 할 것이 달라집니다.

둘째, 등기부의 소유권 이전 날짜

“집이 팔렸다”는 말만으로는 임대인이 바뀐 것이 아닙니다. 소유권이전등기가 끝나야 새 집주인이 임대인이 됩니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람해 다음을 확인하세요.

1. 갑구의 현재 소유자 이름과 소유권 이전 날짜
2. 을구에 새로 생긴 근저당이 있는지
3. 연락해 온 사람이 등기부상 소유자 본인이 맞는지

이 날짜는 두 군데에서 쓰입니다. 하나는 월세입니다. 이전 날짜 뒤의 월세는 새 집주인에게 내는 것이 맞지만, 등기부를 확인하기 전에 문자로 받은 계좌에 먼저 보내는 것은 피해야 합니다.

다른 하나는 계약갱신입니다. 새 집주인이 “제가 들어가 살 거라 비워 주셔야 합니다”라고 해도 계약 기간이 남아 있는 동안에는 나갈 의무가 없습니다. 문제는 만기 무렵입니다. 대법원은 집을 산 사람도 임대인 지위를 승계했다면, 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에서는 실제 거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

새 집주인의 소유권 이전 시점	실거주를 이유로 한 갱신 거절
계약 기간 중 (만기 6개월 전보다 이전)	기간 중에는 내보낼 수 없음. 만기 6~2개월 전에 거절 통지는 가능
만기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이	그 기간 안에 거절하면 가능하다는 것이 판례
만기 2개월 전을 지난 뒤	판례가 인정한 기간 밖. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 상담 필요

그래서 만기가 가까운 시점에 집이 팔렸다면 이전 날짜와 내가 계약갱신요구를 한 날짜를 나란히 적어 두는 것이 먼저입니다. 실제로 거주할 의사가 있는지는 임대인 쪽이 증명해야 한다는 판결도 있으니(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결), 통보만으로 바로 짐을 쌀 일은 아닙니다.

셋째, 새 집주인에게 보증금을 맡겨도 되는가

승계가 자동이라는 것은 세입자에게 늘 유리한 이야기가 아닙니다. 보증금을 돌려줄 사람이 내가 고른 적 없는 사람으로 바뀌기 때문입니다. 매매가가 전세보증금과 비슷하거나 더 낮은 거래, 여러 채를 한꺼번에 사들이는 매수인이라면 만기에 돈을 돌려받을 수 있을지 걱정이 생깁니다.

대법원은 이럴 때 세입자가 승계를 거부할 길을 열어 두었습니다. 임대인 지위의 승계를 원하지 않으면 집이 넘어간 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계되는 임대차에서 벗어날 수 있고, 이 경우 종전 집주인의 보증금 반환 의무는 사라지지 않는다는 것입니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

이 길을 쓰려면 알아 둘 것이 있습니다.

• ‘상당한 기간’은 날짜로 정해져 있지 않습니다. 판결문에 몇 주, 몇 달이라는 기준이 없으므로 미룰수록 불리합니다. 알게 된 즉시 종전 집주인에게 내용증명으로 “승계를 원하지 않으며 보증금 반환을 요구한다”는 뜻을 남기는 것이 안전합니다.
• 말과 행동이 엇갈리면 이의로 인정받지 못할 수 있습니다. 앞의 2021다251929 판결에서 세입자는 종전 집주인과 새 소유자 양쪽에 보증금을 달라고 했고, 대법원은 이를 승계를 거부한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 이의를 제기했다면 새 집주인과 계약 연장이나 조건 변경을 논의하는 것처럼 승계를 받아들인 것으로 보일 행동은 피해야 합니다.
• 이의는 사실상 그 집에서 나가겠다는 선택입니다. 계속 살면서 종전 집주인에게만 보증금을 받겠다는 방법이 아닙니다. 이사 갈 곳과 시기를 정한 뒤에 꺼낼 카드입니다.
• 종전 집주인이 순순히 돌려준다는 보장은 없습니다. 의무가 남는 것과 실제로 돈을 받는 것은 다릅니다. 받지 못하면 임차권등기명령과 반환 청구로 이어집니다.

계약서 특약도 다시 읽어 보세요. 국토교통부는 2023년 2월 전세사기 예방 대책에서, 임대인이 매매계약을 맺을 때 세입자에게 미리 알리도록 하는 특약을 공인중개사 계약서 양식에 반영하겠다고 발표했고, 당시 국토부 관계자는 알리지 않고 집을 판 경우 세입자가 계약을 해지할 수 있다고 설명했습니다(2023. 2. 1. 뉴시스 보도). 그 뒤에 맺은 계약이라면 이런 특약이 들어 있을 수 있고, 있다면 이의를 제기할 때 근거가 하나 더 생깁니다. 실제 문구는 계약서마다 다르니 내 계약서에서 직접 확인해야 합니다.

계약서를 다시 쓰자는 요청을 받았다면

새 집주인이나 중개사무소가 계약서를 다시 쓰자고 하는 경우가 많지만, 조건이 그대로라면 다시 쓸 의무는 없습니다. 응하더라도 아래를 구분하세요.

• 임대인 이름만 바꾸는 확인서: 기존 계약을 그대로 이어받는다는 내용이면 문제될 것이 적습니다. “종전 계약의 보증금·기간·특약을 그대로 승계한다”는 문구가 있는지 봅니다.
• 조건을 바꾸는 새 계약: 보증금을 올리거나 기간을 새로 정하면 재계약입니다. 올린 보증금은 새로 확정일자를 받아야 그 날짜 기준으로 보호되고, 기간을 새로 쓰면 갱신요구권을 쓴 것인지를 두고 나중에 말이 달라질 수 있으니 계약서에 분명히 적어야 합니다.

어느 쪽이든 확정일자가 찍힌 기존 계약서 원본은 버리지 않습니다.

소유자가 바뀐 것을 확인한 날 할 일

1. 등기사항증명서를 열람해 소유자·이전 날짜·새 근저당을 확인하고 저장해 둡니다.
2. 새 집주인의 이름, 연락처, 월세 계좌를 문자나 서면으로 받아 둡니다.
3. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 임대인 변경 사실을 알립니다. 임대인이 바뀌어도 보증은 유지된다는 안내가 일반적이지만, 통지 기한과 제출 서류는 약관과 기관마다 다를 수 있으니 주택도시보증공사(HUG) 콜센터 1566-9009 등 가입한 기관에 직접 확인하세요.
4. 전세대출이 있다면 대출 은행에도 알립니다. 만기에 보증금을 은행으로 돌려보내야 하는 구조인 경우가 많아 새 집주인에게 다시 통지가 필요한지 은행이 안내해 줍니다.
5. 전입신고를 유지합니다. 가족 전원이 잠시라도 주소를 옮기면 대항력이 끊길 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집을 산 사람이 잔금 전인데 다음 달 월세부터 자기 계좌로 보내라고 합니다. 보내도 되나요? 등기부에서 소유자가 바뀐 것을 확인하기 전에는 보내지 않는 편이 안전합니다. 임대인 지위는 집의 소유권이 넘어가야 승계되는데, 매매계약만 맺고 소유권이전등기를 하지 않은 사람은 아직 임대인이 아닙니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람해 소유자와 이전 날짜를 확인하고, 그 날짜 이후 월세부터 새 계좌로 보내세요. 그 전 기간의 월세를 누구에게 낼지는 종전 집주인에게 직접 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 새 집주인 이름으로 계약서를 다시 쓰면 확정일자도 다시 받아야 하나요? 보증금과 기간이 그대로라면 계약서를 다시 쓸 의무가 없고, 기존 계약서와 확정일자의 효력도 그대로입니다. 다시 쓰더라도 확정일자가 찍힌 기존 계약서는 버리지 말고 함께 보관하세요. 보증금을 올리는 등 조건을 바꿔 새로 쓴다면 올린 금액에 대해서는 새 계약서에 확정일자를 따로 받아야 하고, 그 사이 등기부에 새 근저당이 생기지 않았는지도 확인해야 합니다.

Q. 승계가 싫다고 이의를 제기했습니다. 종전 집주인이 보증금을 주겠다고 하니 먼저 이사해도 되나요? 보증금을 받기 전에 이사하고 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 약속만 믿고 먼저 나가지 말고, 보증금을 받는 것과 집을 비워 주는 것을 같은 날 맞바꾸는 것이 원칙입니다. 사정상 먼저 나가야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 이사하세요.

확인할 곳

• 주택임대차보호법 조문과 판례: 국가법령정보센터(law.go.kr), 대법원 종합법률정보
• 등기사항증명서 열람: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)
• 분쟁 상담·조정: 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단(국번 없이 132)
• 보증 관련 문의: 주택도시보증공사(HUG) 등 가입한 보증기관

이 글은 주택임대차보호법과 공개된 대법원 판결을 바탕으로 한 일반 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 승계를 거부하는 이의가 받아들여지는지, 새 집주인의 갱신 거절이 정당한지는 계약 내용과 통지 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 내용증명을 보내거나 이사를 결정하기 전에 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 상담으로 본인 사정을 확인하세요.