전세든 월세든 계약 만료일이 다가오면 “이번에 나가야 하나, 더 살 수 있나” 하는 고민이 시작됩니다. 집주인에게 연락하기도 애매하고, 막상 물어봤다가 보증금을 크게 올려달라고 하면 어떻게 대응해야 할지도 막막합니다. 이럴 때 임차인이 활용할 수 있는 법적 장치가 바로 계약갱신청구권입니다. 언제, 어떻게 행사해야 하는지, 집주인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인지, 그리고 갱신할 때 보증금은 얼마나 올릴 수 있는지까지 한 번에 정리했습니다.

계약갱신청구권이란

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 법이 정한 특별한 사유가 없는 한 이 요구를 거절할 수 없고, 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 기존 계약이 2년이었다면 갱신청구권을 한 번 쓰는 것만으로 최대 4년(2년+2년) 거주가 가능해지는 셈입니다.

전입신고·확정일자로 대항력을 갖추는 절차는 전입신고와 확정일자 받는 방법에서 다뤘으니, 아직 처리하지 않았다면 함께 확인해두는 것이 좋습니다.

행사 시기와 방법

1. 행사 가능 기간 확인: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 요구 의사를 임대인에게 전달해야 합니다. 이 기간을 넘겨 만료일 코앞에 통보하면 갱신청구권으로 인정받지 못할 수 있습니다.
2. 의사 전달: 구두로 전달해도 법적으로는 효력이 있지만, 나중에 “말한 적 없다”는 분쟁이 생길 수 있으므로 문자·카카오톡 등 기록이 남는 수단이나 내용증명 우편으로 남겨두는 것이 안전합니다.
3. 임대인 응답 확인: 임대인이 거절 사유를 제시하는지, 별다른 답이 없는지 확인합니다. 정당한 거절 사유가 없다면 갱신 요구는 그대로 효력을 갖습니다.
4. 갱신 조건 협의: 보증금·월세 인상 여부를 협의합니다. 인상하더라도 아래 전월세상한제(5%) 범위를 넘을 수 없습니다.
5. 필요 시 서면 정리: 기존 계약서에 갱신 사실과 변경된 보증금·기간을 반영한 별도 합의서를 작성해두면 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

행사 가능 기간과 관련 세부 규정은 계약 체결 시점에 따라 적용되는 법 조항이 다를 수 있으므로, 정확한 기준은 국토교통부(molit.go.kr)나 주택임대차분쟁조정위원회 공식 안내에서 본인 계약 시점에 맞게 확인하는 것을 권장합니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유

계약갱신청구권은 원칙적으로 임대인이 거절할 수 없지만, 주택임대차보호법이 정한 다음과 같은 사유가 있으면 예외적으로 거절이 가능합니다.

구분	거절 사유
임차인 귀책	2기(2개월분)에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인 귀책	거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인 귀책	임대인 동의 없이 주택 전부·일부를 전대(재임대)한 경우
임차인 귀책	고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
당사자 합의	임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하기로 합의한 경우
물리적 사유	주택 전부·일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
철거·재건축	안전 문제 등으로 주택을 철거·재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우
임대인 실거주	임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우
기타 중대 사유	임차인이 의무를 현저히 위반하는 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이 가운데 실무에서 분쟁이 가장 잦은 것은 임대인 실거주를 이유로 한 거절입니다. 이 사유로 갱신을 거절해놓고 실제로는 살지 않고 제3자에게 다시 임대하거나 매도하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 갱신 거절을 당한 임차인은 이후 일정 기간 안에 주민센터에서 해당 주소의 전입세대 열람을 신청해 임대인이 실제로 전입했는지 확인할 수 있는 제도도 마련되어 있습니다. 손해배상 인정 여부와 산정 기준은 개별 사안마다 다르므로, 실거주 거절을 의심할 만한 상황이라면 임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

위 9가지 사유는 주택임대차보호법에 명시된 내용을 정리한 것이지만, 법 조항의 정확한 문구와 최신 개정 여부는 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 반드시 재확인하세요. 국회에는 갱신청구권을 2회로 늘리는 등의 개정안이 논의 중인 것으로 알려져 있으나, 이 글 작성 시점 기준으로 아직 시행되는 내용이 아니므로 최신 입법 동향은 별도로 확인이 필요합니다.

전월세상한제 — 5% 룰

계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우, 보증금(또는 보증금·월세를 환산한 금액)의 인상률은 직전 계약 대비 5%를 넘을 수 없습니다. 임대인과 임차인이 합의하더라도 5%를 초과하는 인상은 그 초과분만큼 효력이 인정되지 않습니다.

• 지방자치단체가 조례로 5%보다 낮은 상한을 별도로 정한 지역이 있을 수 있으므로, 거주 지역 조례를 함께 확인해야 합니다.
• 이 5% 상한은 갱신청구권을 행사한 갱신에 적용되는 규정입니다. 묵시적 갱신이나 임대인·임차인이 자유롭게 새로 합의하는 재계약에는 상한 적용 여부와 방식이 다를 수 있습니다.
• 정확한 계산 방법(월세를 보증금으로 환산하는 이율 등)과 최신 상한 비율은 국토교통부 또는 주택임대차분쟁조정위원회 공식 사이트에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.

갱신 후 재계약 시 유의사항

1. 갱신청구권은 1회만 사용 가능: 한 번 행사해 갱신한 뒤에는 같은 임대차 관계에서 다시 갱신청구권을 쓸 수 없습니다. 이후 계약을 더 연장하려면 임대인과 협의해 새로 재계약을 맺어야 합니다.
2. 재계약과 갱신청구권 행사는 다르다: 임대인이 먼저 “다시 계약하자”고 제안해 새 계약서를 쓰는 재계약은, 임차인이 법적 권리로 요구하는 갱신청구권 행사와는 별개입니다. 재계약에서는 임대인이 인상률 협의를 요구할 수 있고, 5% 상한이 그대로 적용되는지는 계약 형태에 따라 달라질 수 있습니다.
3. 갱신 후에도 임차인은 중도해지 가능: 갱신청구권을 행사해 갱신된 임대차라도, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 통지 즉시가 아니라 임대인이 통지를 받은 날부터 일정 기간(3개월)이 지나야 해지 효력이 발생하므로, 이사 일정을 짤 때 이 유예 기간을 반드시 고려해야 합니다.
4. 보증금 반환 시점 확인: 중도해지 효력이 발생하는 시점과 임대인의 보증금 반환 의무 발생 시점이 맞물리므로, 다음 거주지 계약 일정과 겹치지 않게 미리 조율해야 합니다.
5. 새 계약서·합의서는 반드시 서면으로: 갱신이든 재계약이든 변경된 보증금·기간·특약 사항은 구두 합의로 끝내지 말고 서면으로 남겨야 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

보증금을 못 돌려받는 상황까지 갔다면 임차권등기명령 신청방법을, 보증금 반환 자체가 불안하다면 전세보증금 반환보증 가입방법을 함께 참고하세요. 갱신·재계약 시 대출 조건이 바뀔 수 있다면 전세자금대출 조건과 신청 방법도 확인해보는 것을 권장합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약갱신청구권을 행사했는데 집주인이 그냥 거절하면 어떻게 되나요? 주택임대차보호법이 정한 9가지 거절 사유(2기 차임 연체, 임대인 실거주 등)에 해당하지 않는 한, 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 정당한 사유 없이 거절하면 갱신 요구는 그대로 효력을 가지므로, 임차인은 갱신된 조건으로 계속 거주할 권리를 주장할 수 있습니다. 거절 사유의 존재 여부나 법적 효력에 다툼이 있다면 임대차분쟁조정위원회 조정이나 법률 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 전월세상한제 5%는 어떤 기준으로 계산하나요? 계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우, 기존 보증금(또는 보증금과 월세를 환산한 금액) 대비 인상률이 5%를 넘지 않는 범위에서만 인상할 수 있습니다. 지방자치단체가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정한 지역이라면 그 비율이 우선 적용됩니다. 다만 이는 계약갱신청구권을 행사한 갱신에 적용되는 상한이며, 정확한 계산 방식과 지역별 조례 적용 여부는 국토교통부나 임대차분쟁조정위원회 공식 안내에서 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 계약갱신청구권을 써서 갱신한 뒤에도 임차인이 중도에 계약을 해지할 수 있나요? 네. 계약갱신청구권을 행사해 갱신된 임대차는 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신과 동일하게, 임차인이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 통지 즉시 효력이 발생하는 것이 아니라 임대인이 통지를 받은 날부터 일정 기간(3개월)이 지나야 해지 효력이 생기므로, 이사 계획이 있다면 그만큼 여유를 두고 미리 통지해야 보증금 반환 시점과 일정이 어긋나지 않습니다.

이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.

계약갱신청구권 행사 기간, 거절 사유의 세부 요건, 전월세상한제 비율과 지역별 조례 적용 여부는 법령 개정과 정책에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 최신 정보는 국토교통부(molit.go.kr), 국가법령정보센터(law.go.kr), 주택임대차분쟁조정위원회 공식 안내를 확인하세요. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다.