2년 전 보증금 2억 원에 전세로 들어와 전입신고와 확정일자를 모두 받아 둔 세입자가 있다고 해 보겠습니다. 만기가 다가오자 집주인이 “3천만 원만 올려서 2년 더 하자”고 하고, 세입자는 이미 확정일자가 있으니 차액만 이체하면 된다고 생각합니다. 그런데 이 생각에는 빈틈이 있습니다. 처음 받은 확정일자는 처음 계약서에 적힌 2억 원까지만 보호합니다. 새로 얹은 3천만 원은 그 확정일자의 보호 범위 밖에 있어서, 따로 순위를 만들어 줘야 합니다.

이 글은 확정일자를 처음 받는 방법이 아니라 재계약 때 보증금이 바뀌는 순간 무엇이 달라지는지를 다룹니다. 확정일자 자체의 개념과 처음 받는 절차는 전입신고와 확정일자 받는 방법에 정리해 두었습니다.

보증금이 한 덩어리가 아니라 두 덩어리가 된다

주택임대차보호법상 우선변제권은 대항요건(주택 인도와 주민등록)을 갖추고 계약서에 확정일자를 받은 임차인에게 생깁니다. 재계약으로 보증금을 올리면 실무와 법률 해설에서는 보통 보증금을 다음처럼 둘로 나눠 봅니다.

• 기존 보증금 부분: 처음 계약서의 확정일자 순위를 그대로 유지합니다(전입과 거주가 끊기지 않았다는 전제).
• 증액분: 증액 계약서(또는 기존 계약서에 증액 내용을 적은 부분)에 확정일자를 받은 날을 기준으로 새로 순위가 매겨집니다.

문제는 두 날짜 사이에 집주인이 집을 담보로 대출을 받았거나 가압류가 들어왔을 때입니다. 그 권리는 기존 보증금보다는 뒤지만, 증액분보다는 앞서게 됩니다. 또 증액 전에 이미 등기된 근저당권자나 그 근저당에 따른 경매의 매수인에게는 늘어난 금액을 대항력으로 주장하기 어렵다고 해석됩니다. 즉 증액분만 뒤로 밀리는 구조입니다.

가상의 예로 본 배당 순서

아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가상의 예이며, 경매 비용·당해세 등 세금·소액임차인 최우선변제 같은 변수는 모두 빼고 단순화한 것입니다.

시점	일어난 일	순위
2024년 3월	보증금 2억 원 계약, 전입신고·확정일자	1순위 (기존 보증금 2억 원)
2025년 6월	집주인이 은행에서 대출, 근저당 1억 원 설정	2순위 (은행 1억 원)
2026년 3월	3천만 원 올려 재계약, 증액 계약서에 확정일자	3순위 (증액분 3천만 원)

이 집이 경매로 넘어가 배당할 돈이 2억 8천만 원뿐이라면, 세입자가 기존 보증금 2억 원을 먼저 받고 은행이 남은 8천만 원을 가져갑니다. 증액분 3천만 원은 한 푼도 배당받지 못할 수 있습니다. 2025년 6월의 근저당이 없었다면 같은 상황에서 세입자는 2억 3천만 원을 모두 순서대로 받을 수 있었을 겁니다. 증액 전에 등기부를 다시 봐야 하는 이유가 여기에 있습니다.

증액 도장을 찍기 전, 등기부를 다시 떼야 하는 이유

처음 계약할 때 등기부가 깨끗했다고 해서 2년 뒤에도 그렇다는 보장은 없습니다. 재계약 시점에 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기사항전부증명서를 새로 떼어 아래를 확인합니다.

1. 을구(소유권 이외의 권리): 첫 계약 이후 접수된 근저당권이 있는지, 채권최고액이 얼마인지 봅니다. 증액분보다 앞서게 될 금액입니다.
2. 갑구(소유권에 관한 사항): 가압류·압류·경매개시결정 기입등기가 새로 생겼는지 봅니다. 세금 체납으로 인한 압류가 보이면 특히 주의가 필요합니다.
3. 소유자 변경 여부: 그사이 집주인이 바뀌었다면 재계약 상대방이 현재 소유자가 맞는지 확인합니다.
4. 계약 당일 한 번 더: 계약서를 쓰는 날과 차액을 이체하는 날에 다시 열람해 그사이 새 등기가 접수되지 않았는지 봅니다.

새 근저당이 이미 잡혀 있다면 선택지는 대략 세 가지입니다. 증액 없이 기존 조건으로 연장을 협의하거나, 증액분만큼 근저당을 줄이거나 말소하는 조건을 특약으로 넣거나, 이사를 검토하는 것입니다. 어떤 선택이 맞는지는 집값과 선순위 채권 규모에 따라 달라지므로 금액이 크다면 법률구조공단이나 전문가 상담을 거치는 편이 안전합니다.

소액임차인이라면 증액이 오히려 불리할 수도

보증금이 적어 소액임차인 최우선변제 대상이던 세입자가 보증금을 올리면서 기준 금액을 넘으면, 최우선변제 대상에서 빠질 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다. 최우선변제 기준 금액은 지역과 담보물권 설정 시점에 따라 다르게 적용되므로, 본인 해당 여부는 국가법령정보센터(www.law.go.kr)의 주택임대차보호법 시행령이나 법률구조공단 상담으로 확인하세요.

내 경우 새 확정일자가 필요한가 — 판단표

재계약 방식은 여러 가지인데, 확정일자 처리는 “어떤 방식으로 연장했느냐”보다 “보증금이 늘었느냐”로 갈립니다. 갱신청구권 자체의 행사 방법과 5% 상한은 계약갱신청구권 사용법에서 다뤘으니, 여기서는 확정일자와 신고 관점만 정리합니다.

연장 방식	보증금 변화	새 확정일자	전월세신고
묵시적 갱신 (아무도 말하지 않고 기간 경과)	변동 없음	일반적으로 불필요 (기존 확정일자 유지)	금액 변동 없는 갱신은 제외로 안내
합의로 연장, 조건 그대로	변동 없음	일반적으로 불필요	제외로 안내
갱신청구권 행사 + 인상	증액	필요 (증액분 순위 확보)	신고 대상 금액·지역이면 대상
집주인과 새로 합의한 재계약 + 인상	증액	필요	신고 대상 금액·지역이면 대상
보증금 감액 (역전세 등)	감액	기존 순위로 보호된다는 해설이 많음, 변경 계약서 보관 권장	금액이 바뀌었으므로 대상이 될 수 있음
보증금 그대로, 월세만 인상	보증금 변동 없음	보증금 순위에는 영향 없음	월세가 바뀌었으므로 대상이 될 수 있음

표의 “신고 대상 금액·지역”은 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과, 군 지역 제외로 안내되고 있으나 기준은 바뀔 수 있으니 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 확인하세요. 신고 기한·과태료는 전월세신고제 신고 대상과 기한에 따로 정리했습니다.

증액분에 확정일자를 받는 세 가지 경로

증액 계약서는 별도의 새 계약서로 쓰는 방법과, 기존 계약서에 “보증금을 ○○원으로 증액한다”는 내용을 추가로 적는 방법이 있습니다. 어느 쪽이든 기존 계약서 원본은 절대 버리지 말고 증액 계약서와 함께 보관해야 합니다. 기존 보증금의 순위를 증명하는 서류가 바로 처음 계약서이기 때문입니다.

경로	이렇게 처리	확인할 점
주민센터(행정복지센터) 방문	증액 계약서 원본과 신분증 지참, 확정일자 도장	수수료는 현장 또는 정부24(www.gov.kr)에서 확인
대법원 인터넷등기소	계약서 스캔본 업로드 후 온라인 신청	본인 인증 필요, 수수료는 사이트에서 확인
주택 임대차 신고	부동산거래관리시스템 또는 주민센터에서 신고하며 계약서 제출	신고 완료 후 확정일자 부여 여부 확인

순서는 다음을 권합니다.

1. 등기부를 새로 떼어 첫 계약 이후 생긴 권리를 확인합니다.
2. 증액 계약서를 작성합니다. 기존 계약의 연장이라는 점과 기존 보증금·증액분 금액을 구분해 적어 두면 나중에 다툼이 줄어듭니다.
3. 차액을 이체하기 전에, 또는 이체하는 당일에 확정일자를 받습니다. 차액부터 보내고 확정일자를 미루면 그사이 생긴 권리에 증액분이 밀릴 수 있습니다.
4. 이체 당일 등기부를 한 번 더 열람합니다.
5. 전입신고 상태(주민등록)를 그대로 유지합니다. 재계약 기간 중 다른 곳으로 주소를 옮기면 기존 보증금의 대항력과 순위까지 흔들릴 수 있습니다.

보증보험과 전세대출을 함께 쓰고 있다면

전세보증금 반환보증

HUG 등의 반환보증은 가입할 때 정한 보증금액을 기준으로 하므로, 보증금을 올렸다고 보증 범위가 자동으로 늘어나지 않는 것으로 안내되고 있습니다. 증액 후 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 보증기관의 가입 기준을 넘으면 증액분 반영이 어렵거나 재가입이 거절될 수도 있습니다. 갱신 계약에 대한 신청 기한도 정해져 있다고 알려져 있으니, 증액 계약서를 쓰기 전에 가입한 보증기관(주택도시보증공사 www.khug.or.kr, 한국주택금융공사 www.hf.go.kr, SGI서울보증 www.sgic.co.kr)에 증액분 변경이 가능한지, 해지 후 재가입이 필요한지, 언제까지 신청해야 하는지를 먼저 확인하세요. 기관별 상품 차이는 전세보증금 반환보증 비교에 정리했습니다.

전세자금대출

재계약 시 대출은 자동으로 이어지지 않고, 연장이든 증액이든 은행과 보증기관의 재심사를 거칩니다. 증액 대출을 받으려면 은행마다 차이는 있지만 대체로 아래 서류를 준비하게 됩니다.

• 확정일자를 받은 증액(갱신) 계약서와 기존 계약서
• 임차 주택의 최신 등기사항전부증명서
• 주민등록등본 등 거주 확인 서류
• 소득 증빙 서류
• 증액분 일부를 이미 냈다면 이체 내역

은행이 확정일자 받은 계약서를 요구하는 경우가 많아, 확정일자를 대출 심사 뒤로 미룰 이유는 없습니다. 정확한 서류 목록은 거래 은행에서 확인하고, 상품 선택은 전세자금대출, 버팀목과 은행 상품을 참고하세요.

자주 묻는 질문

Q. 증액 계약서에 확정일자를 새로 받으면 기존 보증금 순위도 새 날짜로 밀리나요? 아닙니다. 일반적으로 기존 보증금 부분은 처음 계약서에 받은 확정일자 순위를 그대로 유지하고, 늘어난 금액만 증액 계약서의 확정일자 날짜로 따로 순위가 매겨진다고 해석됩니다. 다만 그 전제로 전입신고(주민등록)와 실제 거주가 끊기지 않아야 하고, 처음 계약서 원본도 계속 보관하고 있어야 기존 순위를 증명할 수 있습니다.

Q. 전월세신고를 했다면 증액 계약서에 확정일자를 따로 받지 않아도 되나요? 주택 임대차 신고를 하면서 계약서를 함께 제출하면 확정일자가 부여된 것으로 처리된다고 안내되고 있어, 별도로 다시 받을 필요는 없는 경우가 많습니다. 다만 군 지역처럼 신고 대상 지역이 아니거나 금액 기준에 해당하지 않으면 신고 절차가 없으므로 주민센터나 인터넷등기소에서 직접 받아야 합니다. 신고를 마친 뒤에는 확정일자가 실제로 부여됐는지 신고 내역에서 확인해 두는 것이 안전합니다.

Q. 보증금을 그대로 두거나 깎아서 연장하면 확정일자를 새로 받지 않아도 되나요? 보증금이 그대로라면 처음 받은 확정일자로 계속 보호되는 것으로 안내되는 경우가 일반적입니다. 감액도 줄어든 금액이 기존 보증금 범위 안에 있으므로 기존 순위로 보호된다는 해설이 많지만, 바뀐 금액을 적은 변경 계약서는 작성해 보관하는 것이 좋습니다. 또 감액은 금액이 바뀐 갱신이라 전월세신고 대상이 될 수 있으니, 신고 의무 여부는 부동산거래관리시스템이나 주민센터에서 확인하세요.

확인할 곳

• 등기부 열람·인터넷 확정일자: 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)
• 주택 임대차 신고: 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr), 정부24(www.gov.kr)
• 주택임대차보호법·시행령 원문: 국가법령정보센터(www.law.go.kr)
• 반환보증 증액 처리: 가입한 보증기관(HUG·HF·SGI서울보증) 고객센터

증액분의 우선변제 순위는 확정일자 날짜뿐 아니라 근저당·압류의 접수 시점, 세금 체납 여부, 소액임차인 해당 여부에 따라 실제 배당 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 위 배당 예시는 구조를 설명하기 위한 가상의 숫자이며, 수수료·신고 기준·보증기관의 증액 처리 방식은 바뀔 수 있으니 계약 전 해당 기관에서 다시 확인하세요. 금액이 크거나 이미 선순위 권리가 보인다면 대한법률구조공단 등에서 개별 상담을 받는 것을 권합니다. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다.